Kira hukuku davaları, kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinin kurulması, uygulanması, yenilenmesi ve sona ermesinden doğan uyuşmazlıkları kapsar. Kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması, ihtiyaç veya temerrüt nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, kira alacağı ve depozitonun iadesi gibi taleplerin hukuki şartları birbirinden farklıdır. Bu sayfada özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve ilgili usul kuralları çerçevesinde genel bilgiler sunulmaktadır.
Kira Hukuku Davaları Neleri Kapsar?
Kira sözleşmesi, kiralananın kullanılması veya kullanmayla birlikte yararlanılmasının kiracıya bırakılması karşılığında kira bedeli ödenmesini konu alır. Tarafların yükümlülükleri ve sözleşmenin sona erme koşulları, kiralananın konut, çatılı işyeri veya başka nitelikte olmasına göre farklılık gösterebilir.
Başlıca uyuşmazlıklar kira artışı ve kira bedelinin belirlenmesi, kira uyarlaması, kira borcunun ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı talepler, iki haklı ihtar, sözleşmenin uzaması ve kira sözleşmesinden doğan alacaklardır. Her talepte sözleşme hükümleri, ihtarların tarihleri ve kanuni süreler ayrı ayrı incelenir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin kanundaki ölçütlere göre belirlenmesine ilişkindir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri temel düzenlemeler arasındadır.
Kira Artışında TÜFE Sınırı
Yenilenen kira dönemleri için kararlaştırılan kira artışı, kural olarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Burada esas alınan oran yıllık TÜFE artış oranıyla aynı değildir. Konut kiralarına ilişkin geçici %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; güncel artışlar bakımından ilgili sözleşme ve kanuni istisnalar da gözetilerek Türk Borçlar Kanunu’ndaki esaslar değerlendirilir.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Bedelin Belirlenmesi
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın sonunda, kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte dikkate alınır. Bu durumda TÜFE oranı tek başına mutlak bir üst sınır değildir; hâkim hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Her beş yıllık dönem sonunda kira otomatik olarak emsal seviyesine yükselmez.
Kira Tespit Davasında Dava Açma Zamanı ve Bildirim
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenen bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için kanunda özel zamanlama ve bildirim koşulları vardır. Kural olarak yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya kiracıya yazılı artış bildirimi yapılması, ayrıca yeni dönem sonuna kadar dava açılması değerlendirilir. Sözleşmede artış hükmü bulunması hâlinde farklı bir uygulama söz konusu olabilir.
Kira Uyarlama Davası ve Kira Tespitinden Farkı
Kira uyarlaması, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen ve kanuni koşulları taşıyan olağanüstü değişiklikler nedeniyle sözleşme dengesinin yeniden değerlendirilmesine yöneliktir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü hükümleri, somut olayda koşulları varsa gündeme gelebilir.
Hangi Durumlarda Kira Uyarlaması Gündeme Gelebilir?
Sözleşmenin kurulması sırasında öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun taraflar arasındaki edim dengesini esaslı biçimde değiştirdiği iddiaları incelenebilir. Ekonomik koşullardaki her değişiklik veya yalnızca emsal kira bedellerinin artması, kendiliğinden uyarlama şartlarının oluştuğunu göstermez.
Kira Tespiti ile Kira Uyarlaması Arasındaki Fark
Kira tespiti, esas olarak yenilenen kira döneminin bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerine göre belirlenmesini hedefler. Uyarlama ise olağanüstü koşulların sözleşme dengesine etkisiyle ilgilidir. Hukuki dayanak, ispat ve uygulanacak zamanlama hükümleri aynı değildir.
Kira Tahliye Davaları
Kiracının tahliyesi, yalnızca kiraya verenin taşınmazı geri istemesiyle kendiliğinden gerçekleşmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye için kanunda öngörülen sebeplerin ve ilgili usul koşullarının bulunması gerekir. Talebin dayanağına göre ihtar, dava veya icra süreçleri farklılaşabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında kiraya verenin, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye talep etmesi belirli koşullara bağlıdır. İhtiyacın niteliği, gerçekliği ve devamlılığı ile dava açma süresi somut olay çerçevesinde değerlendirilir. Sırf sözleşme süresinin dolması, kiraya verenin her durumda tahliye talep edebileceği anlamına gelmez.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyacına dayalı tahliye talebi Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde gerekli yazılı bildirimi yapması koşuluyla edinme tarihinden altı ay sonra dava yoluna başvurabilir; kanunda sözleşme süresinin bitimine bağlı alternatif yol da öngörülür. Bildirim, edinim ve dava tarihleri birlikte incelenir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi amacıyla yeniden inşa ya da imarının gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımın mümkün olmaması hâlinde kanuni koşullarla tahliye gündeme gelebilir. Yapılacak işlemin niteliği ve dava süresi değerlendirilir.
Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye
Kiracının muaccel kira bedelini veya yan giderleri ödememesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında yazılı bildirimle süre verilmesi söz konusu olabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilen süre en az otuz gündür. Bildirimin içeriği, tebliğ tarihi, ödeme ve varsa icra takibi kayıtları önemlidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde, kiracının kira bedelini ödemediği için aynı kira yılı içinde kanunda belirtilen koşullarla iki haklı yazılı ihtara sebep olması düzenlenmiştir. İhtarların ayrı ödeme dönemlerine ilişkin olup olmadığı, kira yılının sınırları ve dava açma süresi somut olayda incelenmelidir.
Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi ve buna rağmen boşaltmaması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki koşullarla tahliye talep edilebilir. Taahhüdün verildiği tarih, yazılı şekil, tahliye tarihi ve öngörülen bir aylık başvuru süresi önem taşır.
Kira Sözleşmesinin Uzaması ve Sona Ermesi
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Sona Erer mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa belirli süreli kira sözleşmesi kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak tahliye isteyemez. Bu konuda Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesindeki özel düzenleme dikkate alınır.
On Yıllık Uzama Süresi ve Bildirim
Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi sonunda, kanunun öngördüğü sonraki uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılması koşuluyla, kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı gündeme gelebilir. Sözleşmenin başlangıcı ile uzama yıllarının hesabı birbirine karıştırılmamalıdır.
Kira Alacağı, Depozito ve Sözleşmeden Doğan Diğer Uyuşmazlıklar
Ödenmeyen Kira Bedellerinin Talebi
Ödenmeyen kira bedellerinde alacağın tutarı, vadesi ve ödeme kayıtları değerlendirilir. Somut koşullara göre alacak davası veya icra takibi gibi hukuki yollar gündeme gelebilir. Tahliye istemi ile kira alacağının tahsili aynı talep değildir.
Depozitonun (Güvence Bedelinin) İadesi
Kira sözleşmesinin sona ermesi sonrasında güvence bedelinin iadesine ilişkin uyuşmazlıklarda sözleşme hükümleri, taşınmazın teslim durumu, varsa zarar iddiaları ve Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesindeki düzenlemeler incelenir. Her kullanım izi veya yıpranma kendiliğinden kiracıya yüklenebilecek zarar anlamına gelmez.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde uygulanmaya başlamıştır. Kira tespiti, kira uyarlaması ve birçok tahliye davasında dava öncesi arabuluculuk değerlendirilmelidir.
İlamsız İcra Yoluyla Tahliyede İstisna
Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, 18/B maddesindeki dava şartı arabuluculuk düzenlemesinin istisnasıdır. Ancak icra takibinden ayrı olarak dava açılması gereken durumlarda arabuluculuk koşulları farklılaşabilir. İzlenecek yol, talebin hukuki niteliğine göre belirlenir.
Arabuluculuk Başvurusunda Zamanlama Neden Önemlidir?
Dava şartının yerine getirilmesinde sadece arabulucuya başvurulmuş olması değil, başvurunun uyuşmazlığın ve dava hakkının doğduğu aşamada yapılması da önem taşıyabilir. Özellikle süreye bağlı tahliye taleplerinde arabuluculuk başvurusunun ve son tutanağın zamanlaması güncel yargı kararlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Kira Davalarında Görevli Mahkeme, Süreler ve Deliller
Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta, ilgili kanuni istisnalar saklı olmak üzere, sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. İcra takibine dayanan taleplerde farklı görev ve usul kuralları uygulanabilir. Yetkili mahkeme ise sözleşme ve usul hükümlerine göre belirlenir.
İhtar, Sözleşme ve Ödeme Belgeleri
Yazılı kira sözleşmesi, kira bedelini gösteren banka kayıtları, ödeme dekontları, ihtarnameler ve tebliğ belgeleri, tahliye taahhüdü, taşınmazın teslimine ilişkin tutanaklar ve diğer hukuka uygun deliller uyuşmazlığın türüne göre önem taşıyabilir. Kira tespitinde emsal kira bilgileri ile taşınmazın özellikleri de incelenir.
Dava Açma Süreleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin gereksinimi, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve kira tespiti bakımından süre kuralları aynı değildir. Belirli bir sürenin kaçırılması bazı talepler bakımından hukuki sonuç doğurabilir. Bu nedenle sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi, kira yılı, yazılı bildirimler ve başvuru tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.
Kira Hukuku Davaları Hakkında Sık Sorulan Sorular
Beş yıl dolunca kira bedeli kendiliğinden piyasa rayicine çıkar mı?
Hayır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin yeniden belirlenmesine ilişkin kanuni ölçütler ve gerektiğinde yargısal değerlendirme söz konusudur. Kira kendiliğinden emsal bedele yükselmez.
Kira artışında hâlâ yüzde 25 sınırı uygulanıyor mu?
Hayır. Konut kiralarına ilişkin geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışta, ilgili sözleşme ve kanuni koşullara göre TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı önem taşır.
Kira sözleşmesi bitince kiracı mutlaka tahliye eder mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi tek başına kiraya verene her durumda tahliye hakkı vermez. Kanundaki uzama, bildirim ve tahliye sebepleri ayrıca değerlendirilir.
Kira ödenmezse kiracı hemen tahliye edilebilir mi?
Ödeme yapılmaması hâlinde uygulanacak hukuki yol, temerrüt bildirimi, kanuni süreler ve varsa icra takibinin koşullarına göre belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesindeki yazılı bildirimde en az otuz günlük süre önem taşır.
Kira tespit veya tahliye davasından önce arabuluculuk gerekli mi?
Bu davalarda arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Bununla birlikte ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna bulunduğundan izlenecek yöntem somut talebin niteliğine göre değerlendirilmelidir.
İlgili Hukuki Bilgilendirme
Taşınmaz mülkiyeti, tapu iptali ve tescil veya ecrimisil gibi konular için Gayrimenkul Hukuku Davaları sayfasını; diğer çalışma alanları için Hizmetlerimiz sayfasını inceleyebilirsiniz. Büro iletişim bilgileri İletişim sayfasında bulunmaktadır.
Bu sayfadaki bilgiler genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir. Kira sözleşmesinin türü, tahliye sebebi, yazılı bildirimler, süreler ve uygulanacak usul hükümleri her uyuşmazlıkta ayrıca değerlendirilmelidir.